En México, la vivienda es considerada como uno de los activos más valiosos, así como el motor económico del sector de la construcción. De acuerdo con la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) la vivienda de interés social o económica, como se le conoce en México es parte central de las políticas públicas. Aún y cuando su construcción está en manos de empresas inmobiliarias, el Estado la incentiva mediante diversos mecanismos a la oferta, como créditos puente, construcción de infraestructura y subsidios a la demanda (SHF, 2018).

Construir este tipo de vivienda ofrece márgenes de ganancia precarios en relación a la de interés medio y residencial. Esto, aunado al déficit de suelo disponible en ciudades en desarrollo, desincentiva la construcción de vivienda económica y produce una brecha de necesidad en relación a su elevada demanda. Esta demanda crece constantemente en relación al incremento de la población que cuenta con un empleo y con la capacidad de ahorro que le permite cubrir mensualidades hipotecarias (Villavicencio y Hernández, 2001). La Zona Metropolitana de San Luis Potosí (ZMSLP), caso de estudio de este trabajo, está en expansión debido a la industria automotriz, pero con una marcada brecha entre crecimiento y oferta de vivienda. Este crecimiento se refleja en la concentración de casi el 80% del Producto Interno Bruto (PIB) nacional, en un radio de 500 km de la ZMSLP (SEDECO, 2018).

Actualmente, la demanda de vivienda en la ZMSLP no puede ser atendida por los desarrolladores inmobiliarios y los mecanismos de apoyo utilizados por el gobierno han tenido un efecto muy débil en la reducción del déficit a nivel metropolitano. De acuerdo al Instituto de Vivienda del Estado de San Luis Potosí (INVIES), la cantidad de subsidios para adquisición que han sido entregados por la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI) en la ZMSLP presenta una tendencia en decremento en los últimos 10 años. Al 2019, los subsidios han atendido poco menos del 10% del total de la demanda (INVIES, 2019).

Además, el precio de los terrenos en la zona conurbada es tan alto que la factibilidad económica de los proyectos inmobiliarios se ha visto disminuida (Amuzurrutia, Aguirre y Sánchez, 2015). Este fenómeno se debe a la propiedad de terrenos en manos de pocas empresas inmobiliarias y a la escasez de terrenos aptos en la Zona Metropolitana. De acuerdo con la Cámara de la Industria de la Construcción (CMIC) este fenómeno ha provocado un decremento en la oferta de vivienda económica en la ZMSLP, y en los montos de inversión enfocados a este tipo de proyectos (CMIC,2020).

Este trabajo presenta un modelo dinámico para analizar los posibles escenarios futuros del ciclo de construcción de vivienda económica de la ZMSLP. El precio por metro cuadrado de terreno, se argumenta, es la variable de mayor injerencia en este ciclo. Igualmente, se plantea que su tendencia en aumento disminuirá la factibilidad financiera de los proyectos de vivienda e incrementará el déficit. Para analizar esta hipótesis se simularon tres escenarios con una temporalidad proyectada al 2040.

El trabajo se estructura en cuatro apartados, en el primero, se presentan los antecedentes de la vivienda social en México, en el segundo el marco de referencia para la construcción del modelo. Este modelo se adhiere a la escuela contemporánea de los estudios urbanos realizados a través de la dinámica de sistemas y toma como referencia modelos dinámicos que analizan políticas públicas de vivienda y el comportamiento del mercado.

La tercera sección presenta el método de modelado de cinco fases de Suprun, Sahin, Stewart, Panuwatwanich y Shcherbachenko (2018) que se empleó para construir el modelo, y la técnica de calibración y validación de escenarios mediante la prueba de comportamiento de Kapourani y Kapmeier (2017). Se exploraron tres escenarios: tendencial, pesimista, y optimista con una proyección temporal a 20 años. Los resultados obtenidos son discutidos en la cuarta sección del trabajo y, finalmente, la quinta presenta recomendaciones en materia de política pública de vivienda, limitaciones del estudio y líneas de investigación a futuro.

La producción de vivienda obrera en México ha estado en la agenda pública desde 1920 y se incrementó en los 50s y 60s para albergar las olas de inmigración masiva a las ciudades debido a la industrialización del país (Sánchez Corral, 2012). Sin embargo, no fue sino hasta 1970 que el sector vivienda se estructura en respuesta a la necesidad creciente de espacios habitacionales, a tensiones políticas derivadas de los movimientos estudiantiles del ‘68 y a presiones internacionales por ordenar el crecimiento de las ciudades, plasmadas en los acuerdos de la Conferencia de Vancouver de 1976 (Pardo y Sánchez, 2006). Es así como surge la política de vivienda social cuyo fin es fomentar el acceso, principalmente mediante la compra, a vivienda terminada y con la infraestructura básica para la población asalariada de escasos recursos (Coulomb, 2006).

Desde entonces, la historia del sector vivienda ha visto dos períodos principales: el primero, de 1972 a 1988 en el que el estado jugó el rol de regulador y el segundo, de 1989 a la fecha en el que el estado ha sido un facilitador (Puebla, 2002). El primer período comienza con la fundación de las instituciones de vivienda para trabajadores más importantes del país, como el Instituto Nacional de Fomento a la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT) y el Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (FOVISSTE). Estas ofrecen créditos mediante un fondo al cual contribuyen tanto trabajadores como patrones. Estas instituciones, inicialmente a cargo de todo el ciclo de la vivienda, restructuraron sus funciones a finales de los 90s con el fin de garantizar el retorno de la inversión y hacer más eficientes sus procesos (Pardo y Sánchez, 2006). A partir de entonces, estas instituciones se replegaron y facilitaron la intervención de desarrolladores y constructores, así como de instituciones financieras privadas y de organismos internacionales, en particular el Banco Mundial (Boils, 2004). También, recortaron subsidios, desregularon los intereses hipotecarios, eficientizaron la recuperación de créditos, promovieron un sistema de ahorro para acceder al crédito, incrementaron la aportación patronal y desempoderaron a los sindicatos que previamente intervenían en la asignación de la vivienda (Jaramillo & Schteingart 1983). Por otro lado, se otorgaron créditos puente a desarrolladoras y se construyeron obras públicas de infraestructura que facilitaron el crecimiento de la industria privada de la construcción (Schteingart & Graizbord, 1998).

Estos cambios se alinean con la tendencia neoliberalizadora de la política pública mexicana que ha mantenido flujos de capital para promover la producción de vivienda con estándares mejorados de eficiencia, es decir, construcción acelerada de vivienda en masa a bajo costo, vendida mediante créditos con tasas de interés competitivas. Además, la reforma al artículo 27 constitucional que en 1992 permitió la privatización del ejido (forma comunitaria de tenencia de la tierra), facilitó, no sin tropiezos, la expansión de las ciudades y liberó tierra barata en la periferia capitalizada por desarrolladores de vivienda para construcción de conjuntos masivos. Esto permite a muchas familias obtener una vivienda terminada con la infraestructura básica necesaria, pero deja fuera a más del 40% de la población no asalariada. Así mismo, este modelo de producción segrega a las personas en desarrollos homogéneos, alejados de fuentes de trabajo y servicios (Monkkonen, 2011); fomenta la expansión urbana, el abandono de vivienda en periferia (Valenzuela, 2017) y genera disparidades regionales al concentrarse en las ciudades manufactureras del norte del país (Monkkonen, 2011).

Por estas razones, el modelo de producción expandido colapsó en 2013 y las políticas territoriales federales han promovido desde entonces un modelo de desarrollo compacto. En este sentido, las reglas de operación para subsidios a la compra que año con año otorga CONAVI promueven la densificación interurbana mediante puntajes otorgados a desarrollos ubicados dentro de los perímetros de contención, es decir, cerca de equipamiento y servicios existentes (Valenzuela, 2017). Sin embargo, la pugna por el suelo y su elevado costo en áreas interurbanas es una constante que impacta el costo de la vivienda y limita su producción. De tal manera que la brecha entre oferta y demanda aún no se cierra, mientras que el stock de vivienda en abandono se mantiene (Valenzuela, 2017).

Este apartado presenta una revisión de la literatura sobre el ciclo de construcción, políticas y mercados de vivienda económica en países que comparten semejanzas socioeconómicas con el estado de San Luis Potosí. La primera sección identifica los factores que, según los autores analizados, son los más relevantes en el ciclo de construcción de vivienda. Posteriormente, se hace especial énfasis en estudios que ubican al precio del suelo como el factor común en el problema de acceso a vivienda económica bien servida en Latinoamérica. El segundo apartado presenta una revisión de autores que han analizado políticas y mercados de vivienda económica utilizando la dinámica de sistemas.

La estrategia metodológica de este trabajo emplea las herramientas y técnicas del proceso de modelado de Suprun et al., (2018) (Fig. 1) y la prueba de comportamiento de Kapourani y Kapmeier (2017). Además, se aplicaron entrevistas no estructuradas a expertos del sector inmobiliario (Gándara y Osorio, 2014) y se llevaron a cabo correlaciones y regresiones para analizar relaciones bi variadas. Igualmente, se utilizó software especializado de simulación para estimar escenarios futuros.

El proceso de modelado incluye las siguientes fases: 1) definición del problema; 2) conceptualización del objeto de estudio con base a un diagrama de flujo; 3) modelo dinámico, en la que los elementos del diagrama de flujo se ingresan en software especializado de simulación; 4) análisis del modelo, en la que se establecen los parámetros temporales para la proyección y la validación de escenarios; 5) escenarios y resultados (Suprun et al., 2018).

La proyección de población en la ZMSLP (Fig. 5a) muestra el mismo resultado en los 3 escenarios. El escenario pesimista señala que un incremento de 35% en la tendencia de acaparamiento de terreno en los próximos 20 años (Fig. 5b) elevaría el precio del terreno urbanizado en un 10% (Fig. 5c) y con ello incrementaría el precio de vivienda económica en un 5% (Fig. 5b) con respecto al escenario tendencial. Si bien, la investigación realizada identificó que el precio del suelo representa el 30% del costo de la vivienda, es importante considerar que el aumento en el precio sería menos sensible a la estructura del mercado.

El escenario optimista indica que las intervenciones para disminuir la especulación podrían también disminuir la tendencia a la alza del precio del terreno en un 10% (Fig. 5c) con respecto al primer escenario, y el precio de la vivienda en un 5% (Fig. 5d). No obstante, el parámetro de factibilidad respecto al precio por m² de terreno ($58.25 USD) es rebasado entre el periodo 2020-2025 en los tres escenarios (Fig. 5c). Para que el precio por m² de vivienda sea financieramente factible, debe mantenerse por debajo de los ($ 155 USD). Este parámetro también se ve rebasado en el mismo periodo (Fig. 5d). Los resultados indican que aún en un escenario optimista, la factibilidad de proyectos de vivienda económica en la ZMSLP será prácticamente nula en los próximos cinco años.

En este estudio, se encontró que los factores que mayor injerencia tienen en el ciclo de la vivienda de interés social en México son la disponibilidad del suelo, los cambios demográficos y económicos. Estos factores impactan tanto la oferta como la demanda de vivienda, así como el costo final de la misma, en un sistema cíclico. El modelo se construyó con variables basadas en la revisión literaria tanto de los antecedentes del sector en México como de otros casos, y fue validada por los expertos entrevistados. Sin embargo, su construcción puede estar sesgada por la percepción y subjetividad de los participantes locales.

Los antecedentes del sector en el país muestran que la vivienda social está sujeta tanto a normativas internacionales que pugnan por la liberalización de un mercado que sirve a los más pobres, así como a las fluctuaciones del mercado internacional. Al hablar de enfoque sistémico no se puede considerar al contexto local como un sistema aislado del global y dinámico con el que interactúa. Este último impacta el PIB y la PEA a nivel nacional y local así como a los sistemas de financiamiento de la vivienda inmersos en el mercado global (Valenzuela, 2017). Por tanto, los escenarios podrían modificar la tendencia aquí presentada a causa de una variación macroeconómica, política e incluso ambiental (Kapourani & Kapmeier, 2017).

El más claro ejemplo son las repercusiones que el efecto COVID-19 podría ocasionar en el ciclo de construcción de vivienda de la ZMSLP. Además, el futuro desempeño de un sistema territorial como lo es la ZMSLP no puede ser enteramente pronosticado por su comportamiento en el pasado (Silver,2012). Los resultados están expuestos a un sesgo de periodicidad, ya que las proyecciones parten de los patrones de comportamiento observados en el periodo 2010-2020, y la complejidad del sistema global puede provocar un comportamiento errático, fuera de la tendencia mostrada por el ciclo de construcción de vivienda en cualquier momento. Esto podría modificar las predicciones de los escenarios.

En relación con el factor demográfico, las migraciones hacia centros urbanos derivadas de la industrialización y terciarización de las actividades económicas, a la par del crecimiento natural, han históricamente definido una demanda de vivienda creciente que solo de manera parcial se atiende mediante las políticas públicas de vivienda social, favoreciendo a los sectores formales asalariados. Según muestran las proyecciones, el crecimiento poblacional continuará en aumento pero la curva se aplana, por lo que el incremento en la demanda se puede ralentizar. Hacia el 2040 se estima una demanda de 46000 unidades de vivienda. No obstante, si los montos de inversión directa que atrae el clúster automotriz de San Luis Potosí presentasen un incremento en los próximos años, la demanda podría incrementar (SEDECO, 2018). Este estudio considera que la demanda está determinada por variables endógenas al sistema territorial. Sin embargo, una variación macroeconómica podría modificar la tendencia exhibida en los últimos 20 años.

Para que la demanda de vivienda pueda ser atendida, el acceso a suelo asequible es la variable con mayor significancia para predecir el déficit de vivienda (Salazar et al, 2013). Las proyecciones de este estudio demuestran que, de continuar el encarecimiento y el déficit del mismo en zonas interurbanas, tanto la producción de vivienda como su asequibilidad se verán seriamente comprometidas en los próximos 5 años.

De manera que el acceso a suelo central impacta el costo y por lo tanto la calidad y tamaño de la vivienda (Calderón y Quispe, 2013); por otro lado, la construcción de vivienda en suelo económico ubicado en periferia merma el acceso a oportunidades laborales, equipamiento y servicios y promueve movilidades forzadas. En ambos casos, la calidad de vida de las personas que adquieren vivienda social se ve afectada. El desarrollo de vivienda en periferia promueve su abandono (Salazar y Cox, 2013, García y Hernández, 2017), además genera externalidades medioambientales e impactar al erario municipal que debe extender la cobertura de infraestructura y servicios. El modelo de este estudio considera los costos de la infraestructura en el precio del terreno, pero no incluye los costos añadidos que implica la ubicación en periferia de la vivienda. Este factor también influye en la economía de las familias que piensan adquirir vivienda, ya que a largo plazo la carente accesibilidad agudiza la segregación espacial y los gastos de transporte (García y Hernández, 2017).

Por otro lado, el efecto de la intervención gubernamental para incentivar la demanda mediante subsidios no ha sido significativo. De continuar la tendencia se estima que para el 2040 se adquirirán 1130 viviendas con subsidio y 11300 sin subsidio. Por lo tanto, los subsidios no representarán una política eficiente para incentivar la compra y tendrán un efecto nulo como política para controlar los precios (Olivera,2018).

En México, el estado ha sido el principal promotor de nuevas dinámicas de acumulación de capital derivadas de la construcción de vivienda, pero ha hecho esto en favor de los grandes capitales y en detrimento de los beneficiarios finales. De continuar la tendencia, en pocos años, la vivienda de la ZMSLP será de las más caras de México. Con el fin de evitar que, como en los casos estudiados, el precio de la vivienda se eleve tanto que cauce una burbuja inmobiliaria que colapse al mercado (Silver, 2012), se deben de tomar medidas. Entre ellas está la disociación del derecho a la propiedad del derecho a la construcción, la adquisición de reservas territoriales para vivienda social (Paolinelli, et al., 2018), la construcción de una cuota de vivienda asequible en zonas residenciales centrales de nivel medio y residencial y la designación de áreas centrales como zonas de interés social al estilo ZEIS en Brasil (Gargantini et al., 2014; Rolnik y Santoro, 2014).

El aporte principal del proyecto radica en el diseño de un modelo dinámico integrado por variables que permiten analizar políticas urbanas y la factibilidad financiera de proyectos de vivienda económica.

Los resultados muestran que el mercado es inelástico por lo que la demanda se sostiene. Ante esta situación, se requiere de vivienda bien servida en zonas con infraestructura y accesibilidad eficiente. Esta solución no requiere solo de cantidad, sino también de calidad. De no ser así, el gobierno local continuará enfrentándose a la paradoja que implica la coexistencia de una elevada demanda y un gran volumen de vivienda abandonada en las zonas periféricas de la ZMSLP. Por todo esto, resulta imperativo reconocer el acceso a vivienda como un problema social, y así proceder a una intervención de carácter inmediato e integral, a fin de permitir a la población ejercer justamente su derecho a la ciudad.

El ciclo de construcción de vivienda económica de la ZMSLP es un sistema productivo que está condicionado por la plusvalía de terrenos que han sido acaparados y ahora sirven a los intereses de unos pocos. Este fenómeno ha desestabilizado al mercado inmobiliario local. También elevó los precios hasta un nivel inasequible para los sectores de población más rezagados. Una medida para solventar este problema podría encontrarse en el impuesto predial progresivo y en la implementación consensuada de programas inclusivos de desarrollo urbano.

El problema de acceso a vivienda en la ZMSLP exige cambios en la política local, sobre todo en lo referente a los usos de suelo y a la ejecución de regulaciones y mecanismos fiscales como medidas contra la especulación. El Estado debe intervenir y retomar una parte de las plusvalías del suelo de los intereses privados y restituirlas a la población de escasos recursos en forma de proyectos de vivienda sostenibles e inclusivos.

La elaboración de esta investigación enfrentó limitaciones, como la falta de concordancia con las series históricas, ya que estas no cubren los mismos periodos de tiempo. El porcentaje de terreno interurbano se calculó con base a literatura secundaria y datos del Plan Municipal de Desarrollo de San Luis Potosí. Actualmente, el mercado de vivienda económica en México es inelástico. No obstante, el indicador de elasticidad se incluyó en el modelo debido a que se espera un efecto en la demanda en un mediano plazo. Los parámetros y la proyección de este indicador fueron propuestos con base a la opinión de expertos y a los estudios de la Sociedad Hipotecaria Federal.

Además, algunas variables fueron calculadas con base a escalas geográficas distintas. El PIB per cápita se calculó con base a la inferencia estimada que la ZMSLP genera sobre el empleo y el PIB a nivel estatal. Igualmente, el modelo no integra variables que reflejen los efectos que una variación macroeconómica como la ocasionada por el efecto COVID-19 pudiese generar sobre el ciclo de construcción de vivienda económica de la ZMSLP. Los resultados parten de varios supuestos y reflejan a un sistema funcionando en un estado ideal.

En esta línea de ideas, investigaciones futuras pueden analizar, mediante la prospectiva, los escenarios futuros de crecimiento de asentamientos informales en la ZMSLP originados por la carencia de programas de vivienda formal y el efecto COVID-19 sobre el ciclo de construcción de vivienda económica en la ZMSLP. También es necesario abordar los escenarios de crecimiento de la vivienda en vertical en la ZMSLP, en línea con la política federal de densificación.